Закон № 214-ФЗ предусматривает неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства в следующих размерах:
- Для физических лиц — 1/150 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.
- Для юридических лиц — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.
С какой даты считать неустойку по ДДУ
В договоре долевого участия присутствует срок передачи объекта долевого строительства застройщиком — его не следует путать с датой сдачи дома в эксплуатацию. Если в указанную дату объект не передан, неустойка считается со следующего дня. Если дата передачи является нерабочим днем, она автоматически переносится на ближайший следующий рабочий день согласно статье 193 ГК, а неустойка начисляется со следующего за ним дня.
Согласно ДДУ срок передачи — 8 июня 2024 года. Это нерабочий день, суббота. Срок передачи переносится на понедельник 10 июня, а неустойка начисляется с 11 июня 2024 года.
Если в ДДУ не указана дата, а указан только номер квартала, последним днем срока является последний день квартала.
Какую ставку применять
Для расчета неустойки ДДУ применяется ключевая ставка ЦБ РФ. ЦБ может менять ставку несколько раз за год. На дату окончания срока в договоре она имеет одно значение, на дату фактической передачи объекта — другое, а в промежутке Центральный банк мог еще несколько раз ее изменить.
Для расчета неустойки по ДДУ существует три варианта применения ставки:
- Ставка, действующая в день фактического исполнения — день передачи объекта.
- Ставка, действующая в день наступления обязательств — последний день срока передачи объекта по договору.
- Ставка, актуальная на каждый день периода просрочки.
В судебной практике применяются все три варианта, однако наиболее частый случай — ставка на день фактического исполнения.
Формулы для расчета
Для самостоятельного расчета неустойки по ДДУ используйте следующие формулы.
Для физических лиц:
Для юридических лиц:
Для граждан действует двойная ставка — 1/150 вместо 1/300.
Застройщик передал объект стоимостью 5 000 000 руб. дольщику на 30 дней позднее установленного срока. Ставка ЦБ на момент фактической передачи составляла 15%. Рассчитаем неустойку:
5 000 000 × 30 × (1 / 150) × 15% = 150 000 руб.
Мораторий на начисление неустойки по ДДУ
Для поддержки строительной отрасли в кризисные периоды Правительство РФ неоднократно вводило мораторий на начисление пеней за несвоевременную передачу объектов недвижимости собственникам. Периоды, когда неустойка не начисляется:
3 апреля 2020 г. — 31 декабря 2020 г.
Постановление Правительства РФ № 423 от 02.04.2020.
29 марта 2022 г. — 30 июня 2023 г.
Постановления Правительства РФ № 479 от 26.03.2022 и № 1732 от 30.09.2022.
22 марта 2024 г. — 31 декабря 2025 г.
Постановления Правительства РФ № 326 от 18.03.2024, № 1916 от 26.12.2024 и № 925 от 19.06.2025.
Кроме того, согласно тем же постановлениям в период с 1 июля 2023 года по 31 декабря 2025 года применяется ставка не выше действующей по состоянию на 1 июля 2023 г., то есть 7,5%.
Что такое уникальный объект недвижимости и как это влияет на неустойку по ДДУ
Понятие «уникальный объект» в строительстве строго регламентировано Градостроительным кодексом РФ, а для дольщиков оно означает существенные ограничения при взыскании неустойки с застройщика.
Что такое уникальный объект?
Согласно части 2 статьи 48.1 Градостроительного кодекса РФ, к уникальным относятся объекты капитального строительства, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик:
- Высота более 100 метров.
- Пролеты более 100 метров.
- Наличие консолей, выступающих более чем на 20 метров.
- Заглубление подземной части ниже уровня земли более чем на 15 метров.
К уникальным также могут относиться объекты с иными сложными конструктивными решениями, если это прямо указано в проектной документации и подтверждено экспертизой.
Как это влияет на неустойку по ДДУ?
Если дом признан уникальным объектом, расчет неустойки за нарушение сроков передачи квартиры по ДДУ становится менее выгодным для дольщика:
Лимит суммы неустойки. Общий размер неустойки не может превышать 5% от цены договора долевого участия.
Отсутствие двойного размера. Для уникальных объектов расчет ведется в одинарном размере — 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.
